El mercado inmobiliario en España, que lleva años siendo uno de los grandes campos de batalla legislativa, ha experimentado un nuevo e intenso giro regulatorio tras la publicación en el Boletín Oficial del Estado del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, orientado a proteger la función social de la vivienda, y el Real Decreto-ley 28/2026, diseñado expresamente para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento.
Esta doble regulación no llega en un escenario pacífico, sino tras un complejo proceso parlamentario caracterizado por la aprobación de dos decretos-leyes precedentes de contenido análogo que decayeron al no alcanzar la preceptiva convalidación en el Congreso de los Diputados. Este fenómeno de «normas de un solo día» ha provocado un delicado escenario de incertidumbre sobre los actos, contratos y situaciones jurídicas nacidos durante su efímera vigencia.
Prórrogas e indemnizaciones
El Real Decreto-ley 28/2026 acomete una reconfiguración estructural del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), situando la continuidad de la relación arrendaticia como regla general. Una vez vencido el periodo mínimo inicial de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato ya no se prorrogará año a año, sino por periodos sucesivos de idéntica duración —otros cinco o siete años—, salvo que el arrendador comunique su voluntad de no renovación con una antelación reforzada de seis meses (manteniéndose en dos meses para el inquilino).
La principal repercusión económica para los propietarios reside en la fijación de una indemnización obligatoria a favor del inquilino cuando decidan no prorrogar el contrato. Dicha compensación ascenderá a la cifra que resulte mayor entre doce mensualidades del valor del índice estatal de precios de referencia o una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en el inmueble. Esta indemnización solo decaerá ante motivos tasados y acreditados por escrito:
- Necesidad de la vivienda para el arrendador, familiares hasta segundo grado o cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, nulidad o divorcio.
- Que el inquilino no haya habitado la finca más de seis meses en el último año, salvo causa justificada.
- Que el inquilino disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio, de la que sea titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute y pueda ocuparla.
- Cuando las partes suscriban un nuevo contrato, o el inquilino rechace una oferta fehaciente de formalización de nuevo contrato sobre la misma vivienda por un plazo mínimo de cinco o siete años y renta ajustada a la legalidad.
Alquileres de temporada y por habitaciones
Por su parte, el Real Decreto-ley 29/2026 introduce una reforma en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), con el propósito expreso de frenar el trasvase de viviendas hacia modalidades de corta duración diseñadas para eludir el régimen de vivienda habitual.
En los contratos de arrendamiento temporal, se impone la obligación de motivar de forma expresa y acreditable la causa de temporalidad, recayendo la carga de la prueba en el propietario. La falta de causa, la duración superior a doce meses sin justificación o la sucesión de más de dos contratos temporales determinará su transformación automática en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual con efectos retroactivos desde su formalización inicial. Asimismo, el alquiler por habitaciones pasa a quedar expresamente regulado bajo la LAU, estableciéndose que la suma de las rentas de los contratos vigentes de forma simultánea jamás podrá superar el importe del alquiler unitario de la vivienda entera. En zonas de mercado residencial tensionado, estos importes deberán someterse a los límites de precios legalmente aplicables.
Se habilitan prórrogas extraordinarias de hasta dos años para contratos de vivienda habitual que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que el arrendatario esté al corriente de pago. Además, se limitan las actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027 a un máximo del 2% en defecto de pacto, congelándose si superan el índice de precios. Paralelamente, queda prohibido repercutir al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria o de formalización contractual, así como exigir la contratación forzosa de seguros de impago.
Nuevo marco fiscal y desahucios
Junto a las novedades en arrendamientos, el decreto incorpora medidas dirigidas a los inversores inmobiliarios, los procedimientos judiciales y el tratamiento tributario.
Hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades dedicadas a la compra de inmuebles o préstamos impagados con descuento y las personas jurídicas que sean grandes tenedores no podrán adquirir viviendas por un precio o contraprestación inferior al 70% de su valor de tasación de mercado emitido por una sociedad homologada por el Banco de España. Se exceptúan, entre otros, los supuestos de destino a alquiler asequible por al menos siete años.
En el plano procesal, se suspenden los desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional hasta 2030 y se introduce en la Ley de Enjuiciamiento Civil una enervación extraordinaria: si la Administración no proporciona una alternativa habitacional o consigna la totalidad de las rentas impagadas y costas en dos meses, quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del inquilino y no procederá el lanzamiento.
En materia tributaria, se reestructuran las reducciones en el IRPF alcanzando porcentajes de hasta el 100% o 95% para nuevos contratos con bajada de renta en zonas tensionadas o suscritos con jóvenes. También se introduce una deducción por alquiler del 10% para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros, y una exención sobre ganancias patrimoniales por transmisión de viviendas vacías a entes públicos para alquiler social.
A partir del 1 de diciembre de 2026, los alquileres de viviendas amuebladas de duración inferior a 30 noches tributarán en el IVA al tipo reducido del 10%, salvo si corresponden a la vivienda habitual del arrendador, y paralelamente, se habilita a los ayuntamientos a fijar recargos en el IBI de hasta el 150% para inmuebles de uso turístico y viviendas desocupadas de forma continuada en zonas tensionadas. Además, se implanta un gravamen especial del 25% sobre beneficios no distribuidos procedentes de arrendamiento residencial para las SOCIMI, salvo que destinen más del 80% de su parque a alquiler asequible y reinviertan los beneficios en un plazo de tres años.
El laberinto jurídico de los decretos no convalidados
El actual escenario legal se complica singularmente por los efectos de los dos reales decretos-leyes precedentes (Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026), que estuvieron vigentes de forma efímera hasta que el Pleno del Congreso de los Diputados votó su no convalidación. Desde una perspectiva dogmática y conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional la no convalidación parlamentaria no genera la nulidad retroactiva de la disposición, sino su derogación sobrevenida con efectos hacia el futuro. Por tanto, los actos, contratos formalizados, acuerdos de prórroga o comunicaciones efectuadas al amparo de aquellas normas durante sus horas de vigencia formal gozan de plena validez originaria.
Con el propósito de mitigar la inseguridad jurídica, las nuevas disposiciones han tenido que articular expresos regímenes transitorios. La Disposición Transitoria Primera del Real Decreto-ley 29/2026 otorga plena validez a las solicitudes de prórroga extraordinaria presentadas al amparo de los textos decaídos, exonerando al arrendatario de tener que reiterar su comunicación. A su vez, la Disposición Transitoria Única del Real Decreto-ley 28/2026 establece una garantía para los propietarios: todas las notificaciones de no renovación cursadas con anterioridad a la publicación del texto definitivo conservan su eficacia y no devengarán la nueva indemnización por cese contractual.
La entrada en vigor simultánea de los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 transforma sustancialmente las reglas aplicables al mercado inmobiliario para propietarios particulares, empresas promotoras, fondos patrimoniales e inquilinos. A la exigencia de adaptarse con inmediatez a la nueva regulación de contratos de temporada, plazos de preaviso y límites de renta se añade la complejidad técnica de revisar los efectos derivados de los decretos precedentes decaídos y salvaguardar las posiciones jurídicas consolidadas.
Desde nuestro equipo asesoramos a las empresas y particulares en la aplicación segura de estas nuevas reglas, garantizando la transparencia contractual, la correcta gestión de los preavisos y la prevención de sanciones o resultados económicamente gravosos. Afrontar este nuevo ciclo con el respaldo jurídico adecuado marcará la diferencia en la protección y viabilidad de sus decisiones.